这个观点对吗？-这样的商品房买卖合同有效吗? 出售人为：某房地产开发有限公司二项目部所盖

这样的商品房买卖合同有效吗?出售人为：某房地产开发有限公司二项目部所盖印章为：某房地产开发有限公司第二项目部合同专用章。该印章没有经法人领导批准，没有到公安备案。经办人承诺承担个人责任。合同签订时间为：2006年11月20日；经办人获得售房授权时间为：2006年11月23日。没有其他材料了。在诉讼中经办人未出庭，出售方诉讼代理人质证时称：“我公司不知道具体情况”。口头答辩：（某处商品房）“是我公司委托经办人某某开发的，他应承担全部责任”。请问这个商品房买卖合同有效吗？本人认为，这个合同不是一个房产公司的代理合同，不符合委托代理中以被代理人即房产公司法人名义进行签订合同的特征。那么经办人是否有法人的授权委托书，以及什么时候获得授权委托，对这个合同的效力都没有任何意义。这个观点对吗？