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  * 热心网友

  近年来房地产市场经过高速发展后，2008年房地产市场又进入高峰期后的调整状态，土地增值税对于开发商而言，无疑是增加了很多压力，因此有些开发商就有了要求国家调整土地增值税的需求，同时，也由于房地产市场发展环境发生变化对税务机关加强土地增值税管理提出更高的要求。就目前而言，调整和完善土地增值税政策，要做到既维护税收公平原则又促进房地产市场的良性发展，就是一个不可回避的问题。  　一、当前土地增值税政策存在的问题 （一）土地增值税的管理模式比较模糊。 从目前的土地增值税管理现状来看，涉及到土地增值税预征管理、土地增值税清算、土地增值税核定征收、稽查管理等环节。但是，《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》都没有对土地增值税预征和土地增值税清算作出详细规定，而是散见于财政部、国家税务总局的税收规范性文件，具体办法则授权由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定；土地增值税核定征收所采取的方式也只是由税收规范性文件规定。因此，各级税务机关对土地增值税管理模式的理解与把握也不尽相同，土地增值税政策执行起来也存在差异。 （二）实务操作计算土地增值额存在难度。 由于前后政策的规定不尽一致，造成了纳税人清算和税务机关计算土地增值税的千差万别。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第一条规定：纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条第二款规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。以上三个文件规定有两方面的不同，一是区分房地产的方法和范围不同，前两者是将普通住宅和其他商品房相区别，其他商品房可以包括非普通住宅、商铺等商用房，后者是将普通住宅和非普通住宅相区别，如果同一房地产项目同时包括普通住宅、非普通住宅、商铺等商用房时，适用政策规定的难题就出现了；用词不同，前两者是“核算增值额”，后者是“计算增值额”，“ 核算”可以理解为会

  2018-08-08