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  t****2 热心网友

  如果是独门独院的的合法院落“地大于房”的部份是有补偿的，如果是一个庭院内住了许多人家，但整个庭院是一个大院落不是公共道路，也是有补偿的，但要所有住户对各户院落占多少面积形成书面的分配意见才能进行补偿，不能达成一致的以各户房屋的建筑面积比例分摊庭院面积。特别要强调的是，合法院落或庭 院面积的补偿是要扣除一层以上楼房的部份的建筑面积的，即”地大于房“的面积才有补偿，也就是说征收你们这块的土地的总面积减去在这块地上需要补偿的建筑面积后得出面积就是合法院落的应补偿面积。往往有楼房的人家虽然有天井院落，但“地小于房”院落就没有补偿了。这个问题有人想不通，认为别人的天井有补偿我住楼房天井为什么不补偿。实际上楼房的人家往往是多得了补偿自已不知道。房屋的拆迁补偿在评估计算是：土地面积补偿+房屋重置格-拆旧=房屋补偿价，你楼上的房子没有土地面积或土地面积用天井补上还不够，但评估价格也算上了等同楼房部分建筑面积一样的土地面积。是由于这个原因“地小于房”才不补偿院落面积的。在一个大庭院中在楼房和平房在一起时院落面积分配还是容易有矛盾的，必须弄懂政策才行。另外院落的补偿价格是怎样得来的：现在国有土地上房屋征收补偿是按类似市场化评估取得，什么叫类拟市场化呢？就是在你相同的被拆房屋的区位找三家商品房开发公司，在十二个月内卖出的房子加权平均价格就是当前房屋的市场价格。再在这三家商品房中找一个样板房，或者虚拟一个样板房，被拆和房子与这样板房或虚拟样板房进行比较，就能得出被拆房屋的价格比样板房高或低的评估价格。当然有许多比较通过系数修正，相对比较复杂，不一定说得很明白。那土地价格从何而来的呢？这商品房的市场销售价有了，商品房土建部份的造价和各种税费是可以按定额计算出来的，销售平均价-不含土地取得价的建造成本=土地的市场价，这个土地市场价就是被征收房屋的土地补偿价当然庭 院补偿也等同房屋土地补偿价。

  2018-10-03