是否开发商要交土地出让金？能否办理房产证，将来房产证与出让土地的商品房在使用上有何不同？

我买了西安一个棚区改造楼盘高层的房子，已交首付，虽未见到5证，但有预售证号，听说他的土地性质是划拨的。一部分房屋安置拆迁户，一部分是商品房，由于该公司的另一个楼盘，让原本签协议办理银行按揭的业主改为分期付款。因此担心也出现同样的问题。故对此有可能出现纠纷的问题进行了解。防患于未然。1. 非安置户购买的商品房，能否办理按揭，办理按揭对开发商有何要求，是否开发商要交土地出让金？2. 能否办理房产证，将来房产证与出让土地的商品房在使用上有何不同？