新买房屋，卖方违约-我买了个二手房，过户手续已办完，新证再几天就到手了，现在卖方违约，瞒着
我买了个二手房，过户手续已办完，新证再几天就到手了，现在卖方违约，瞒着我们又把房子租给别人，且收了人家房租。我没有钥匙，无法按合同签订的时间入住，卖方户口尚未迁走，现在卖方又说合同写的赠送的天然气和空调洗衣机等物品不送了，要我花钱买他的。从合同到期日至今已经十多天了，问题还没有解决，对方拒绝面谈，且住房人前两天也已搬走。卖房人和租房人续租的一个月，没有书面证据（录音或录像）。我现在要起诉他该怎么起诉？房价26万。诉讼费和律师费谁承担？分别多少？整个官司打下来要多久？打官司前我还要做什么准备？
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