关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第六条、当事人以商品房预售合同未按照法律、 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的
我订的房。2011.1.25日已签契约，约定交房日期为2012.5.31，但开发商未在房管局备案，（我已交了80%房款）。本契约约定“经房管局审批后方生效”，同时在附件中约定，"买方同意将剩余房款一次性支付给甲方，乙方如在甲方规定的日期内未一次性支付剩余房款的，甲方有权解除契约"。问题:一.此契约有效吗;二。甲方现在要让我们交齐房款，同时另签契约（改交房日期为2012.12.31），我们应怎么办？ 最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第六条、当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 我已付80%房款，是否可认为“当事人一方已经履行主要义务且对方已接受” 我们若交齐房款，改签合同，他们的违约责任就无法追究了
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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定： 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 依此规定，你们如果在合同中约定了违约金，假如是卖方违约，不与你去办理权属登记手续，使房屋无法过户，你可以要求他承担违约金。如果没有约定违约金，但由于卖方的违约，给你造成了明确的损失，你可以要求他赔偿你的损失。如果 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
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