公积金最高可贷额度-我和我老婆想购买一套二手房，我们是外地人，属于首次购房。我们都有公积金，看中的房子是2005年完工的，71.7平。我[上海]

我和我老婆想购买一套二手房，我们是外地人，属于首次购房。我们都有公积金，看中的房子是2005年完工的，71.7平。我在公积金官网上查询的结果是，如果购买这套房，贷款年限是22-25年，最高可贷额度是103万8千元。但是后来听中介说，我们未必能贷到这个最高额度，根据他的经验，能贷到70万就不错了。我看到公积金官网上也说，实际贷款金额根据政策可能低于最高额度。那么我想知道，实际操作中，贷款金额是根据什么因素决定的？跟理论最高额度有那么大的差异么？