别墅只有房证没有土地证的买卖问题！！

九几年老别墅只有房证，但是一直没有土地证。如果出卖只能签协议无法过户。同小区有一个单位的组织起来一起交纳了出让金，办了土地证。但是我们个人去办却无法办理。问题1：如果该区日后规划，未办土地证的是强行拆除还是交纳土地罚金（费用会多少）？问题2 日后规划能否得到赔偿，赔偿金是按当时购买价格还是当前价格协商解决？问题3 买卖签协议买房能否得到法律保护，涉及以后赔偿问题。。麻烦懂的朋友做个解答！！！！！！