预售商品房与底层裙楼的关系

有一栋开发商楼盘，土地使用权为设定其他权利,底层为商铺(裙楼),因开发商资金短缺,已将裙楼的所有商铺抵押出去,上面若干层为住宅商品房,未抵押.现该楼盘申请住宅商品房预售许可,但根据规定,预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权才能办理预售许可. 问题是,如何认定裙楼与上面住宅商品房的关系?裙楼设了抵押,是否认定为预售商品房项目已设定抵押权,而不能办理预售许可?还是裙楼与上面住宅商品房可分开来看,裙楼设抵押权不影响上层住宅商品房申请预售? 请法律或房地产专业人士解答,最好有明文细则的法律依据或解释! 谢谢!