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  卢小庆 经纪人

  土地征收征用制度 根据我国宪法及土地管理法律规定，项目占用土地分为征收和征用两种情形。征用针对的是临时用地，一般是指农村集体经济组织的土地所有权不发生转移，但使用权暂时让渡给项目使用，并在一定期限内归还所有权人。土地征收则是土地所有权的转移，属于永久性占地。 我国对土地征收征用实行严格的审批制度。农用地转用审批和土地征收审批的审批权由国务院和省级人民政府行使。在农用地转用审批方面，国务院批准的建设项目和省级人民政府批准的道路、管线工程及大型基础设施建设占用耕地(单独选址)，在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万人以上的城市建设用地规模范围内，为实施该土地利用总体规划，按照土地利用年度计划申请城市分批次建设占用耕地，由国务院审批。除国务院审批权限以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，需报省、自治区、直辖市人民政府审批。 在土地征收审批方面，涉及基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，以及其他土地超过70公顷的，由国务院审批。低于35公顷面积的耕地（不包括基本农田），低于70公顷面积的其他土地，以及耕地（含基本农田）以外的其他土地，由省级人民政府审批。 土地征收征用必须予以合理补偿。根据有关规定，征地拆迁补偿的原则概括为：（1）既要维护公共利益，又要维护被征地农民合法权益；（2）原有生活水平不降低，长远生计有保障；（3）对于大中型水利水电项目，移民要达到或超过原有生活水平；（4）依法、足额、及时予以补偿，国家重点工程建设项目应足额概算，将补偿费用充足纳入工程预审；（5）被征地农民的社会保障费用的不足部分，由当地政府用国有土地使用权有偿使用收入予以补贴；（6）要在土地和财产被征用之前支付补偿费；（7）省级人民政府要制订并公布征地的统一年产值标准和区片综合地价，作为核算补偿费用的依据；（8）同地同价，所有受项目影响而损失所拥有财产者，均应有同等权利得到补偿和安置，以在项目完成前提高或恢复他们的生活水平，而不会因为他们所有权状况的不同受到区别对待；（9）对于所有受影响的财产，要以该财产的重置价格予以补偿，而不应扣除折旧；（10）关注项目区内经济能力脆弱的人口，包括孤老人口、残疾人口、女户主家庭和贫困家...

  2012-01-16